Ordentliche Vertragsbeendigung
I. Kündigung
- Das Recht zur ordentlichen Kündigung kann bei Mietverhältnissen, die auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, ausgeschlossen werden. Ein solcher Ausschluss, der über ein Jahr hinaus geht, bedarf der Schriftform.
- Der Ausschluss des Kündigungsrechts muss für beide Seiten vereinbart werden.
- Die Höchstdauer des formularmäßig zulässigen Ausschlusses der ordentlichen Kündigung beträgt vier Jahre.
- Die Kündigung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.
- Die Kündigung ist bedingungsfeindlich.
- Nur die Kündigung bei Mietverhältnissen über Wohnraum bedarf der Schriftform.
- Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Gewerberaum muss nicht begründet sein.
- Sofern ein Mietverhältnisses über Wohnraum Kündigungsschutz nach dem Gesetz genießt, muss sowohl die ordentliche wie auch die außerordentliche Kündigung begründet werden.
II. Befristung und Bedingungseintritt
- Bei Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit.
- Für Mietverhältnisse über Wohnraum, die Kündigungsschutz nach dem Gesetz genießen, können keine Befristungen vereinbart werden, da hierdurch der Kündigungs- schutz unterlaufen würde.
- Zeitmietverträge über Wohnraum, der gesetzlichen Kündigungsschutz genießt, sind nur zulässig, wenn der Vermieter ein besonderes Interesse am Rückerhalt der Mietsache hat. Das kann nur sein:
- Wunsch zur Eigennutzung, auch durch eine Bedarfsperson,
- Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Mietsache,
- Vermietung an Personal des Vermieters.
- Die Gründe müssen schriftlich mitgeteilt werden. Sie sollten im Mietvertrag enthalten sein.
III. Mietaufhebungsvertrag
- Mit Aufhebungsverträge unterliegen keiner Formvorschrift.
- An das Zustandekommen einer schlüssigen Mietaufhebungsvereinbarung sind strenge Anforderungen zu stellen. Insbesondere gilt ein Schweigen nicht als Zustimmung zu einem entsprechenden Antrag auf Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung.
IV. Aufhebung der Beendigungstatbestände
- Ist die Kündigung wirksam zugegangen, kann sie nicht einseitig widerrufen oder zurückgenommen werden.
- In einem solchen Widerruf/ Rücknahme kann ein Angebot auf Abschluss eines neuen Vertrags enthalten sein. Für eine Fortsetzungsvereinbarung ist ein schlüssiges Verhalten oder eine ausdrückliche Erklärung erforderlich.
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rath-dsdf 2019-12-11 wid-79 drtm-bns 2019-12-11