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Rechte und Pflichten des Vermieters


I. Beginn des Mietverhältnisses

  1. Das Mietverhältnis beginnt mit der Übergabe der Mietsache, sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde.
  2. die Übergabe löst die Pflicht aus, die Miete zu zahlen.
  3. Kann der Vermieter die Übergabe nicht rechtzeitig erbringen, so gerät er ohne Mahnung in Verzug. Rechtsfolge können Schadensersatz und Rücktritt sein.

II. Instandhaltung und Instandsetzung

  1. Instandhaltung ist die Sorge dafür, dass Schäden nicht auftreten. (Vorbeugung)
  2. Instandsetzung ist die Behebung eingetretener Schäden durch Reparatur oder Erneuerung oder Ersatzbeschaffung. (Wiederherstellung)
  3. Beide Pflichten beziehen sich räumlich nicht nur auf das Mietobjekt, sondern auf alle Teile des Grundstücks, die dem Mitgebrauch unterliegen.
  4. Inhalt und Umfang des Anspruchs auf Instandhaltung und Instandsetzung hängen vom Vertragszweck und damit vom Zustand des Mietobjekts bei Beginn des Mietverhältnisses ab.
  5. Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt zu diesem vertragsgemäßen Gebrauch herzurichten.
  6. Die Herrichtungspflicht kann vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Bei der Wohnraummiete ist es die Übertragung der Anfangsrenovierung auf den Mieter.
  7. Weil der Vermieter bei der Wohnraumüberlassung das Recht zur Minderung nicht ausschließen kann, kann er dem Mieter die Instandhaltungspflicht und Instandsetzungspflicht nicht vertraglich übertragen. Er kann lediglich die Pflicht zur Tragung von Kleinreparaturen auf den Mieter übertragen.
  8. Bei der Gewerberaummiete ist die Abwälzung von Instandhaltungspflicht und Instandsetzungspflicht auf den Mieter grundsätzlich zulässig.

III. Duldungsanspruch des Vermieters

  1. Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
  2. Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden.
  3. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.
  4. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
  5. Bei solchen Maßnahmen hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform (§ 126b BGB) mitzuteilen.
  6. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. DDas gilt nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
  7. Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.

IV. Einzelne Pflichten des Vermieters

  1. Der Vermieter hat für die Versorgung und Entsorgung mit
    • Heizung und Raumklima,
    • Energie und Wasser,
    • Strom,
    • Wasser,
    • Entsorgung von Müll

    Sorge zu tragen.

  2. Der Vermieter hat für folgende Verkehrssicherungspflichten Sorge zu tragen:
    • Wege, Flure und Treppen,
    • Reinigungs- und Streupflichten,
    • sonstige Verkehrssicherungspflichten.
  3. Dem Vermieter obliegenden folgende Schutzpflichten:
    • Abwehr von Immissionen,
    • Sicherheitsgewährleistung,
    • Informationspflichten.
  4. Die vorbeschriebenen Pflichten können teilweise auf den Mieter übertragen werden.